Как продать квартиру с обременением ипотекой

Содержание
  1. Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок
  2. Продажа квартиры в ипотеке
  3. Погашение кредита перед продажей квартиры
  4. Процедура продажи с привлечением банка-кредитора
  5. Замена заёмщика по кредиту
  6. Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ
  7. Продажа ипотечной квартиры по переуступке
  8. Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала
  9. Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?
  10. Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)
  11. Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак
  12. Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против
  13. Сущность обременения
  14. Приобретение ипотечной квартиры
  15. Условия для совершения сделки
  16. Основные риски покупателя
  17. Процедура
  18. Получение согласия банка
  19. Внесение денег
  20. Снятие обременения
  21. Регистрация права собственности
  22. Особенности сделки с участием Сбербанка
  23. Документы для оформления
  24. Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления
  25. Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)
  26. Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)
  27. Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке
  28. Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора
  29. Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку
  30. Риски для продавца

Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита.

Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).

Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.

Продажа квартиры в ипотеке

Можно ли каким-то образом продать ипотечную квартиру? Ведь собственность на недвижимость оформлена на вас, значит — вы её хозяин…

Способов продажи недвижимости, которая находится в ипотеке, несколько:

  1. Полное погашение долга по кредиту перед куплей-продажей;
  2. Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны сделки (контроль и гарантия законности её проведения);
  3. Замена заёмщика.

Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.

Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.

У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.

Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?

Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.

Продажу ипотечной квартиры нужно начинать с получения согласия банка.

После достижения договорённости, вы получаете от него 100% предоплату в одной из форм:

  • наличными (самый небезопасный для покупателя, потому маловероятный способ);
  • на ваш счёт в банке (обычно — в том, который выдал ипотечный кредит);
  • вместе с покупателем приезжаете в банк и зачисляете его деньги в счёт погашения кредита, сразу на месте инициируя процесс снятия банком запрета на отчуждение квартиры.

Важные моменты:

  • Погашение деньгами покупателя придётся проводить от вашего лица — т. к. кроме заёмщика вносить средства имеет право только поручитель (нужно состоять в договорных отношениях с банком). Естественно, это ставит покупателя в очень щекотливое положение.
  • Убедитесь, что в кредитном договоре не установлен штраф за досрочное погашение. Это не запрещает погасить ипотеку раньше срока, просто добавляет вам расходов. И результат может оказаться вовсе невыгодным.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Суть этого способа аналогична первому, главное же отличие состоит в защите законных прав обеих сторон — и продавца, и покупателя квартиры.

Помощь финансового учреждения, которое выдавало кредит, может оказаться очень и очень нужной защитой от мошеннических действий. Привлечение к сделке банка поможет убедить покупателя заплатить деньги вперёд, и только потом (после снятия всех запретов на отчуждение) оформить саму куплю-продажу жилья.

Здесь денежные средства на погашение кредита вносятся в банк-кредитор, предварительно извещённый о ваших планах.

Как дополнительный способ частично защитить права Покупателя, можно предложить ему оформить договор поручительства. В этом случае, он может погасить Ваш кредит официально, от своего имени, получив право требовать от вас возврата ему этого долга (к нему перейдёт право требования).

Замена заёмщика по кредиту

Некоторые банки входят в положение заёмщика, захотевшего продать квартиру с обременением ипотекой.

Дополнительным стимулом тут могут послужить сложности с выплатами, возникшие у теперешнего владельца (первоначального заёмщика).

Вариантов здесь может быть два:

  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит у того же банка.

Это более простой путь. В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика).

Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.

Убедитесь, что кредитным договором не предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.

Немаловажные нюансы:

  • Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
  • Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.
  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.

Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.

Покупатель сам решает вопрос с получением положительного решения на кредитование в Банке №2.

Это может быть:

  • Потребительский без залоговый кредит с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (причём, определяющие недвижимость реквизиты будут чётко прописываться) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
  • Кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.

Права Банка №2 защищены недостаточно хорошо в обоих случаях. Да и Банк №1 не заинтересован терять свой доход (недополучение процентов по ссуде). Поэтому таким путём идут довольно редко.

Есть ещё один способ — это принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Этот способ остаётся на самый крайний случай.

В ситуациях, когда теперешний владелец не в состоянии (или не желает) погашать ипотеку самостоятельно, а найти нового заёмщика не получилось (так может выйти, когда недвижимость дешевеет), приходится выбирать этот путь. Здесь банк вступает в свои права ипотекодержателя и действует самостоятельно, ища покупателя на проблемную квартиру.

Если окажется так, что вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для закрытия долга — вы будете должны добавить свои средства.

Способ самый невыгодный и неприятный, потому не советуем доводить до него.

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ

Один из крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты — Сбербанк РФ, поэтому высока вероятность, что именно там вы и получали ссуду. И именно с ним вы и будете решать возникший вопрос продажи жилья с обременением по ипотеке.

Какую стратегию выбирает чаще всего этот банк?

Если вы (по договорённости с покупателем, или без неё) не можете полностью погасить кредит перед продажей залоговой квартиры, возможен смягчённый подход:

  1. Подписывается предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
  2. Выплачивается задаток (т. е., не вся стоимость жилья, а её часть);
  3. Сбербанк даёт письмо о снятии отягощения, с нужными документами-подтверждениями;
  4. Подача этого письма в регистрационный орган и получение от него новой «чистой» выписки (без отметок о запрете на продажу);
  5. Окончательный расчёт за квартиру;
  6. Подписание купли-продажи с регистрацией прав нового собственника у гос. регистратора.

Безусловно, вы можете прибегнуть и к замене заёмщика. Здесь логика действий будет стандартна. Способ довольно затратен по времени (из-за согласования, по сути, выдачи нового кредита другому человеку).

Изложенные схемы — наиболее частые, но не обязательные. В каждом индивидуальном случае банк самостоятельно принимает решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Никаких обязанностей, действовать любым из способов, у кредитора нет, и выходы из ситуации им ищутся исходя из защиты его интересов.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

В этом случае необходимо начинать процедуру переуступки с получения одобрения банком-кредитором. Ваш Договор долевого участия и обременение банка прошли регистрацию в ФРС, поэтому без разрешения финансовой организации вам не удастся переуступить права. Если банк согласен, то никаких препятствий нет.

Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала

Здесь также необходимо получить письменное согласие залогодержателя, то есть банка. В разрешении будут указаны условия, при которых банк разрешает совершить сделку (речь может идти о выплате комиссии, например). А затем вы можете:

  • погасить задолженность по ипотеке до или в день совершения сделки и подать документы в органы гос. регистрации на погашение записи об обременении и передачу прав собственности одновременно;
  • либо вы продаёте квартиру с обременением, а погашение кредита происходит после передачи прав собственности. После этого залог будет снят.

Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?

К сожалению, тема раздела имущества при разводе возникает в наше время часто. Молодые семьи нередко не выдерживают испытаний совместным бытом и оказываются перед необходимостью делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги.

Для начала нужно определиться со способом продажи и получить разрешение банка-кредитора на сделку. Если банк выдвинул невыгодные условия, то придётся делить обязательства по кредиту.

Для ипотечных кредитов возможны два варианта, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)

Бывших супругов больше устроит установление вместо солидарной ответственности (когда каждый из созаёмщиков отвечает перед кредитором полностью по всей задолженности) частичной ответственности (когда чётко указано, кто из заёмщиков в какой части отвечает по обязательствам, например — 50х50). Для этого подписывают соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору.

Такой способ неинтересен банку-кредитору, т.к. ограничивает его право требования к тому заёмщику, который окажется платёжеспособнее.

Возможно, банк предложит оформить два разных кредита на каждого из супругов, вместо одного общего. Либо вообще — оставить одного заёмщика, передав ему и права, и обязанности (например, если изначально только один супруг принимал финансовое участие в обслуживании долга).

В любом случае, здесь у кредитора есть права, но не обязанности, принудить его делить кредит и/или ответственность по нему вы не сможете.

Потому лучше заранее ознакомиться с принятой в конкретном финансовом учреждении стратегией разрешения подобных ситуаций, избежав неприятных сюрпризов «в нагрузку» к разводу.

Если вы продаёте ипотечное жильё, то, скорее всего, собираетесь приобрести другую жилплощадь. Как же составить договор задатка при покупке квартиры, стоит ли давать залог или лучше обойтись авансом.
Ответ на часто задаваемый вопрос: что делать после покупки квартиры вот здесь. Ведь после регистрации купли-продажи недвижимости процесс ещё не завершён.

Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак

Здесь ипотекодатель, как и заёмщик один. Да и квартира тогда не будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому единственное, что может подлежать здесь разделу — это те платежи по кредиту, что осуществлялись за время брака.

Так как бюджет был общим, то и каждый из супругов внёс свой вклад в выплаты.

К сожалению, есть и ещё одна неприятная возможность — банк может просто потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита.

Совокупного дохода было достаточно, а после развода и залоговая квартира подлежит разделу, да и кто-то из бывших супругов может не захотеть платить.

Практика же показывает нежелание банков получать лишние проблемные ссуды — потому они нацелены на компромисс.

Безусловно, верным для любого случая остаётся одно — лучше прийти к взаимовыгодному соглашению по всем имущественным вопросам без судебных тяжб — ни с кредиторами, ни с бывшими супругами. Правовых путей для этого более чем достаточно.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/ipoteka.html

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — совсем не новая сделка. Подтолкнуть заемщика к такому шагу могут финансовые проблемы или новые возможности.

Главные причины реализации объекта с обременением:

  1. Финансовая несостоятельность должника. Возникает из-за потери основного источника дохода, нетрудоспособности и т.д.
  2. Желание приобрести объект большего метража или в другом регионе.
  3. Спекулятивный интерес. На ипотеке можно заработать. Это реально, если объект был приобретен на первых этапах строительства. К завершению его возведения цена на объект резко возрастает. Она может перекрыть все расходы, связанные с ипотекой, и принести внушительную прибыль спекулянту.

Кредиторы лояльно относятся к желанию должника реализовать залоговый объект. Хотя есть банки, заручиться согласием которых на сделку практически не реально. На такое желание должника у них припасены серьезные штрафные санкции, что заставляет некоторых заемщиков переосмыслить свои планы.

Важно! Реализация квартиры без согласия банка, предоставившего ипотеку, может быть оспорена по статьям 301,302 и 303 ГК РФ.

Заручившись согласием, необходимо уточнить условия и способы проведения продажи квартиры.

Есть два базовых варианта.

– Покупатель приобретает объект за собственный капитал — схемы сделки 1.1 и 1.2.

– Покупатель покупает жильё в ипотеку у того же банка (перекредитование) — схема сделки 2.

Сначала два варианта продажи обременненной ипотекой квартиры с досрочным погашением.

Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)

  1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья.

    В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.

  2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке.

    Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.

  3. Погашение ипотеки.

    Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.

Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.

  1. Снятие обременения. Обычно осуществляется в срок до 7 дней. Процедура проводится в Управлении Росреестра.

    В ней участвуют представитель банка и бывший заемщик. Если сотрудник банка не сопровождает заемщика, то он должен выдать ему на руки доверенность на снятие залога. Помимо нее потребуются следующие документы:

    • Паспорт заемщика;
    • Заявление о снятии обременения. Оно заполняется заемщиком. Бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра.

    • Закладная с отметкой банка о погашении обязательств + ее копия;
    • Письмо банка о погашении перед ним обязательств + копия. Этот документ заказывать не нужно, его должны предоставить представители банка.
    • Доверенность на снятие залога (если представители банка не сопровождают в Росреестр);
    • Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
    • Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей.

      Необходима только в том случае, если собственник хочет получить новый документ свидетельства о праве собственности без записи об обременении. В других случаях на оборотной стороне проставляется штамп о снятии залога.

  2. Переоформление ДДУ. Осуществляется в государственном реестре. Срок регистрации – не более месяца с момента подачи документов.

Полный список требуемых для регистрации документов представлен здесь (скачайте памятку и распечатайте при необходимости).

С переоформлением ДДУ автоматически все права на строящийся объект переходят к новому владельцу.

Важно! Не рекомендуется покупать жилье, если у первой стороны сделки не ДДУ, а предварительный договор. Риски покупателя серьезно возрастают. Продавец реализует право заключить основной договор с застройщиком, но не обязанность передать ему объект недвижимости. Если такой документ будет аннулирован, то вернуть средства у бывшего продавца практически невозможно.

Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке

Сделка на вторичном рынке для покупателя менее рискованная. Отличительной особенность от модели на первичном рынке является регистрация договора купли-продажи, а не ДДУ.

  1. Получение согласия. Заемщик заручается согласием кредитора о смене собственника залоговой недвижимости.
  2. Заключение соглашения. Все участники сделки подписывают предварительный договор. В нем указывается сумма аванса, сроки ее внесения, схема реализации сделки. В этот документ можно внести поправки на штрафные санкции, если продавец после получения аванса откажется продать квартиру.
  3. Погашение задолженности. Покупатель вносит аванс по предварительному соглашению. Деньги могут быть переведены на счет банка или заложены в депозитную ячейку. Выбор способа оговаривается в 3-стороннем порядке и фиксируется в предварительном договоре.
  4. Снятие обременения. Кредитор и заемщик посещают Росреестр, чтобы предоставить документы для аннулирования залога.
  5. Подписание договора купли-продажи. В документе указывается объект реализации, его месторасположение, стоимость, сроки передачи и т.д.
  6. Регистрация договора. Осуществляется в Росреесте. Памятку с необходимыми документами для участников сделки можно скачать здесь.
  7. Получение средств. После регистрации сотрудника банка могут забрать средства из депозитной ячейки. Если сумма реализации выше, чем задолженность, то во вторую ячейку закладываются деньги для продавца. Доступом к ячейке является зарегистрированный договор купли-продажи.

Досрочно погасить кредит и продать жилье, которое уже не обременено ипотекой, — лучший вариант для продавца, но не для покупателя. Риски первой стороны практически отсутствуют. После внесения полной задолженности банк не имеет к нему никаких претензий, продавать жилье можно по любой схеме. Что касается покупателя, то риски его очень высоки. Он может внести аванс, а продавец, предварительно заплатив ипотеку из его средств, — внезапно отказаться от продажи. Судебные разборки растянутся на несколько месяцев, а иногда и лет. Вернуть внесенные деньги одной суммой без разбивки по месяцам практически не возможно.

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

  1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
  2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
  3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
  4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.

Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.

  1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
  2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
  3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

  1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
  2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
  3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
  4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
  5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
  6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
  7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).

Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!

  1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
  4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Риски для продавца

При реализации объекта продавец ничего не теряет. Естественно, ему не возвращаются средства, израсходованные на оформление ипотеки: услуги оценщика, нотариуса, страховщика и т.д. Штрафные санкции за досрочное погашение в 99 случаях переносятся на покупателя.

Итак, при продаже обремененной ипотекой квартиры продавец не несет никаких рисков. Сделка отличается от стандартной только привлечением третьей стороны – кредитора к участию в ней.

2018-10-24

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pokupka/prodazha-obremenennoy-ipotekoy.html

Фин-юрист
Добавить комментарий