Как купить квартиру с обременением ипотекой

Содержание
  1. Покупка квартиры обремененной ипотекой
  2. Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?
  3. Как выглядит такая покупка?
  4. Риски покупателя
  5. Проблемы, с которыми можно столкнуться
  6. Проверка наличия обременения
  7. Обременение – это плохо или хорошо?
  8. Покупка квартиры с обременением
  9. Ипотека
  10. Рента
  11. Арест
  12. Прописка
  13. Аренда
  14. Материнский капитал
  15. Как проверить квартиру на обременение при покупке
  16. Как снять обременение после покупки квартиры
  17. Заключение
  18. Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?
  19. Что такое квартира с обременением?
  20. Преимущества
  21. Недостатки залоговых квартир
  22. Покупка у заёмщика
  23. Как купить у банка?
  24. Риски и их минимизация
  25. Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными
  26. Краткая инструкция
  27. Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
  28. Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против
  29. Сущность обременения
  30. Приобретение ипотечной квартиры
  31. Условия для совершения сделки
  32. Основные риски покупателя
  33. Процедура
  34. Получение согласия банка
  35. Внесение денег
  36. Снятие обременения
  37. Регистрация права собственности
  38. Особенности сделки с участием Сбербанка
  39. Документы для оформления

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Как купить квартиру с обременением ипотекой

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей.

Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации.

Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем.

Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект.

Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита.

Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости.

Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

  1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
  2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто.

Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru.

Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано».

В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется.

Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену.

Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-obremenennoj-ipotekoj

Покупка квартиры с обременением

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Выходя на рынок недвижимости, покупатель, не имеющий специальных знаний о том, как проверить квартиру при покупке, может попасть в затруднительную ситуацию или угодить в руки мошенникам. Потенциально опасная сделка – покупка квартиры с обременением.

Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, а права на нее принадлежат другому физическому или юридическому лицу. Как снять обременение зависит от того, чем оно обусловлено.

Существующие виды обременения жилой недвижимости

Ипотека

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, до погашения долга принадлежит банку. Собственник ипотечной квартиры не может продать ее без согласия кредитора. Тем не менее, на рынке часто встречаются объявления о продаже залоговых квартир.

И иногда покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать довольно выгодным приобретением, ведь чаще всего цена на такое имущество ниже, а качество лучше: банк не каждую квартиру примет в залог, а его сотрудники точно знают, как проверить, соответствует ли недвижимость требованиям законодательства и заявленной стоимости.

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами:

  1. Освободить недвижимость от задолженности перед банком, выплатив остаток по кредиту, после чего провести стандартную сделку купли-продажи. Для этого лучше воспользоваться двумя банковскими ячейками. В одной будет сумма на погашение кредита, в другой – остаток стоимости квартиры. Сначала продавец погашает кредит с помощью средств покупателя из первой ячейки (составляется предварительный договор купли-продажи для минимизации рисков). Затем, при наличии новой выписки из ЕГРП об отсутствии обременения, проводится сделка, по результатам которой продавец получает руководство, как снять деньги из второй ячейки.
  2. Переоформить ипотеку на себя. Для этого необходимо одобрение банка, выдавшего кредит. При наличии положительной кредитной истории и достаточного уровня дохода, банк препятствовать не будет, и все обязательства по уплате долга перейдут на нового владельца, а квартира останется в обременении банка. Скрыть нечистую кредитную историю не удастся, так как проверить это не составит труда у любой кредитной организации.

Возможный негативный исход при покупки квартиры с обременением по ипотеке

Квартира с обременением может продаваться и по договору переуступки прав. Например, при участии в долевом строительстве, пока дом не сдан, собственность оформить нельзя, а ипотеку оформить можно.

В договоре должен быть отражен факт обременения со всеми условиями, а также согласие нового дольщика эти условия выполнять.

После сдачи дома квартира перейдет в залог к банку, выдавшему кредит на ее приобретение.

Рента

Приобретая квартиру, обремененную договором ренты, важно знать, что недвижимость может быть продана, только если согласен рентополучатель, а платить ренту придется новому владельцу.

При нарушении условий ренты, квартира будет возвращена рентополучателю, а продавца и покупателя могут обязать выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Так как снять все ограничения по договору ренты и стать собственником можно только после смерти рентополучателя, нужно оценивать риск внезапного появления наследников.

Арест

Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.

Имущество арестовывается судебными исполнителями по многим причинам, даже за долги по оплате коммунальных услуг. Главное, собственник не может продать квартиру, находящуюся под арестом, пока все требования суда не будут выполнены.

Однако, не все граждане нашей страны чтут закон: квартира может быть продана обманом невнимательному клиенту.

Как снять обременение после покупки арестованной квартиры? Никак. В процессе регистрации права выяснится, что недвижимость под арестом, сделка аннулируется. Стать владельцем этой жилплощади можно лишь после уплаты долгов продавцом.

Прописка

Некоторые категории лиц нельзя выписать из квартиры, не предоставив им иного жилья. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды и старики.

Если таких людей выписали, обойдя закон, а квартиру продали, при обращении в суд их восстановят в праве на проживание в данной квартире, даже если они не являются собственниками недвижимости.

Как проверить наличие не выписанных из квартиры граждан? Запросить в управляющей компании подробную выписку из домовой книги.

Аренда

Если на момент продажи квартира сдается, квартиросъемщики вправе проживать там до истечения срока договора аренды. Требования покинуть жилище раньше указанной в договоре даты будут неправомерны.

Если квартира находится в доме, который признан ветхим или находящимся в аварийном состоянии, продажа ее запрещена по закону.

Материнский капитал

Покупка квартиры, обремененной материнским капиталом, также имеет ряд особенностей. Когда материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, несовершеннолетние дети обязательно должны быть среди собственников новой жилплощади.

Существует ряд нюансов при покупке квартиры, обремененной материнским капиталом

Для продажи недвижимости с правом собственности несовершеннолетних детей требуется подобрать другое жилое помещение, приобретение которого будет осуществляться одновременно с продажей обремененной квартиры, ребенок также оформляется собственником жилья. Только если органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, при оплате которой использовался материнский капитал, с одновременной покупкой нового жилища, и оно будет оформлено на детей, сделка состоится.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Приобретение недвижимости – это всегда определенные риски. Одно дело, когда осознанно идешь на сделку с обремененным жильем, другое – когда получаешь такой сюрприз после покупки. Во избежание проблем и вопросов: как снять обременение впоследствии, важно знать, как проверить чистоту квартиры перед сделкой.

Для этого требуем наличие у продавца следующих документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового паспорта не обязателен);
  • выписка из ЕГРП. Ее следует внимательно изучить.

Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы. если решились на покупку квартиры с обременением

В первичной беседе стоит выяснить у продавца, при каких обстоятельствах была куплена им данная квартира, использовались ли материнский капитал или ипотека при покупке, оплачены ли коммунальные счета, была ли перепланировка. При переходе к сделке обязательно проверяем по документам все сказанное продавцом.

Порядок действий для проверки на наличие ограничений по продаже недвижимости:

  1. Запросить справку из ЕГРП об отсутствии либо наличии обременений.
  2. Проверить историю произведенных ранее действий с данной квартирой (соответствующие документы также можно заказать в ЕГРП).
  3. Если в квартире производилась перепланировка, нужно удостовериться в ее законности.
  4. Проверить у нотариуса наличие или отсутствие генеральной доверенности на квартиру.
  5. Попросить у продавца справку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц, в том числе, временно. Особенно, если при покупке был использован материнский капитал.
  6. При наличии наследников, нужно убедиться в отсутствии притязаний на жилплощадь и нотариально это заверить.
  7. Если квартира была куплена в браке, требуется согласие на продажу от обоих супругов.
  8. Наличие неоплаченных счетов по жилищно-коммунальным услугам может доставить неприятные разбирательства после сделки, поэтому делаем запрос в ЖКХ.

Как снять обременение после покупки квартиры

Снятие обременения по ипотеке происходит только при полном расчете с кредитором. Закладную на квартиру и документ о погашении задолженности получаем в банке.

Также в банке заверяем заявление от всех собственников недвижимости о том, что ограничения сняты. Прилагаем паспорта, квитанцию об оплате гос.

пошлины за новое свидетельство, свидетельство о государственной регистрации права собственности, 2 договора: купли-продажи и кредитный, копии прилагаемых документов.

Теперь можно отправляться в регпалату, присутствовать должны все собственники данной квартиры. При отсутствии проблем с документами обременение снимут в течение 3 дней, а новое свидетельство будет на руках в течение 30 дней.

Заключение

Приобретение долгожданных квадратных метров – непростое и ответственное занятие.

Прежде чем решиться на такую сделку, важно изучить, как проверить квартиру на наличие долговых обязательств и главное, как снять имеющееся обременение после покупки.

Внимательное изучение документов и консультация с компетентным юристом помогут минимизировать возможные риски, и тогда даже покупка квартиры с обременением пройдет с максимальной выгодой для обеих сторон.

Источник: http://ipoteka.zone/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?

Как купить квартиру с обременением ипотекой

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  • её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  • обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
  • на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  • квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  • сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

  • разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
  • оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
  • обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
  • до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

  • первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
  • покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
  • банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
  • продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками – хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

  • сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
  • банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
  • с продавцом заключается договор купли-продажи;
  • деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
  • банк снимает обременение;
  • сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

  • сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
  • наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
  • имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
  • аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
  • аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
  • в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Как купить квартиру с обременением ипотекой
Статья обновлена: 8 января 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина.

Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться.

В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб.

покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка.

    Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе.

    Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял.

    2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е.

    как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу – на регистрации сделки или после, и в каком виде – наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  4. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта.

    Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к.

    каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  5. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка – закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе “Ограничение” будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет – в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры и сколько стоит эта услуга.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke-pokupateljam-za-nalichnye.html

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Фин-юрист
Добавить комментарий